000

"Наш город Тамбов" №82 от 01.11.2011

 

Трудно найти жителя, который полностью был бы доволен работой своей жилищной управляющей компании. Не реагируют на жалобы, нерасторопны в устранении неполадок на коммунальных сетях, не производят ремонт мест общего пользования, дорого берут за свои услуги - то есть спектр претензий в адрес управляющих компаний довольно широк. В одних случаях они обоснованны, в других – жители слишком много хотят и ожидают от УК действий, которые она выполнять и не обязана. Случается, что бездействие компании, которой собственники доверили управлять их домом, переходит все разумные пределы, и тогда жители приходят к выводу, что в свое время сделали неверный выбор. Можно ли им сменить управляющую компанию? Жилищное законодательство предусматривает такую возможность. Как нам сообщили в жилищном комитете администрации города Тамбова, в текущем году ею воспользовались жители порядка 90 многоквартирных домов. Правда, некоторые из них в результате, все взвесив и сравнив, вернулись под крыло той самой организации, которую покинули.

Как следует вести себя жителям, чтобы управляющая компания была такой, какой они хотят ее видеть? К этому вопросу следует подходить так же серьезно, как и к выбору спутника жизни.

 

«Смотрины»

 

Начнем с того, как вообще дом может попасть в ту или иную компанию. Вариантов всего два. Первый и самый распространенный – по решению общего собрания собственников дома или товарищества собственников жилья. Второй – по результатам конкурса, который проводит муниципалитет для муниципальных домов и домов, жители которых так и не выбрали способ управления. Так как большинство этого жилищного фонда находится не в лучшем состоянии, желающих поучаствовать в конкурсе находится немного. Поэтому приходится отдавать дома в управление той компании, которая соглашается их взять. Но таких домов в городе немного. В подавляющем большинстве случаев, как уже говорилось, жители выбирают управляющую компанию сами на общем собрании.

Такое собрание проводится по инициативе собственника, который может пригласить на собрание представителей одной или нескольких УК. Они познакомят жителей со своими предложениями. Если эти предложения участников собрания устраивают, то они принимают соответствующее решение. Протокол собрания служит основанием для заключения договоров управления, подписать которые обязаны все собственники. Если собрание решило отдать дом в управление конкретной организации на конкретных условиях, то эти условия обязаны принять и все остальные. При отказе одного из собственников заключить такой договор сделать это его обяжет суд. Здесь действует правило «меньшинство подчиняется большинству». Хотя на деле это большинство может оказаться и меньшинством. Дело в том, что собрание правомочно принимать решение, если в нем принимают участие собственники, обладающие половиной голосов. А для принятия решения достаточно, чтобы «за» проголосовала половина из собравшихся. Таким образом, для того чтобы дом попал в управление какой-либо компании, достаточно, чтобы за это проголосовало чуть больше четверти собственников. Поэтому если кто-то не хочет, чтобы решения принимались за него, игнорировать общее собрание не стоит.

 

«Брачный контракт»

 

Каким будет договор управления, также определяет общее собрание. Подходить к этому вопросу формально не стоит. Только хороший договор может заставить управляющую компанию работать хорошо. Договор управления в обязательном порядке должен включать в себя сведения о составе общего имущества, перечень услуг и работ по его содержанию и порядок его изменения, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания, порядок определения «цены вопроса» и размер платы за содержание жилого помещения, порядок внесения платежей, а также порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств. Если чего-то из вышеперечисленного в договоре нет, то он может быть признан «ничтожным». Помимо данных пунктов, договор может включать и другие – в зависимости от того, к какому соглашению пришли общее собрание собственников и управляющая компания. Например, нелишним будет предусмотреть, как собственники будут принимать выполненные работы и фиксировать факты невыполнения управляющей компанией взятых на себя обязательств, определить срок рассмотрения обращений собственников. Срок, на который заключается договор, тоже определяет общее собрание: от одного до пяти лет. Возможно, для начала стоит заключить договор на минимальный, как бы «испытательный» срок, чтобы посмотреть компанию в деле. Если экзамен выдержан успешно – то имеет смысл заключать с ней договор и на больший срок, хоть даже на пятилетку. Зная, что судьба связала вас надолго, УК намного смелее будет вкладывать средства в ваш дом.

 

«Если друг оказался вдруг...»

 

Впрочем, жители почти всех многоквартирных домов областного центра выбор уже сделали. Кто-то этим выбором доволен, а кто-то не очень. Что же делать в тех случаях, если управляющая компания не оправдала ожиданий? Просто так забрать свои документы и уйти к другой компании не получится. Для того чтобы расторгнуть договор, нужны основания. «Разонравилась» или «нашли лучше» - это в данном случае не аргументы. Аргументом может стать лишь невыполнение управляющей компанией условий договора. Причем голословные обвинения ее в том, что она ничего не делает, не помогут. Обвинения необходимо будет подтвердить документально.

Одним из доказательств бездеятельности компании может стать акт технического осмотра. Например, УК обещала «подлатать» кровлю, но руки до нее так и не дошли. Акт технического осмотра кровли докажет, что она находится в столь же плачевном состоянии или даже хуже, что ее ремонт не проводился.

Невыполнение в установленный срок заявок жителей тоже можно вменить в вину управляющей компании. Только надо учитывать, что не все вопросы, по которым сюда обращаются жители, находятся в ее компетенции. Например, жители пожаловались на отсутствие отопления. Если проблема в том, что ресурсопоставщик не подал теплоноситель, то управляющая компания не должна выполнять эту заявку, а если все дело в «завоздушке» - обязана своевременно принять меры. Все заявки фиксируются в специальном журнале, и для того чтобы доказать, что вашу заявку не выполнили, нужно знать ее номер и фамилию того, кто ее принял. Поэтому имеет смысл спрашивать и записывать эти данные.

Если в результате деятельности или бездеятельности УК причинен вред общему имуществу – это тоже аргумент в вашу пользу. Например, раскрыли кровлю для ремонта, пошел дождь, произошло залитие - жители смело могут требовать расторжения договора.

Ежегодно управляющая компания должна отчитываться о проделанной работе. Если в договоре не указаны сроки этого отчета, то в течение первого квартала года, следующего за отчетным. Непредоставление отчета в срок может служить основанием для разрыва договорных отношений. Так что если компания держит вас за «дурачков», ничего не делая и не отчитываясь, то 1 апреля придет ваш черед посмеяться.

Стоит сказать, что доказательства неисполнения УК условий договора нужны в том случае, если он расторгается «по требованию одной из сторон», то есть по вашей инициативе и против ее желания. Помимо этого, он может быть расторгнут «по соглашению сторон», если вдруг ваши желания совпадают, или при изменении способа управления домом, или по истечении срока действия договора. Следует иметь в виду, что если ни одна сторона не изъявила своего намерения прекратить отношения, то договор пролонгируется на тот же срок. Поэтому в том случае, если жители хотят «выйти из игры», то они должны принять соответствующее решение на общем собрании и запротоколировать его. В этом случае дело решится мирно, без необходимости обращения в суд. Если же ждать прекращения срока договора невмочь, то придется все же собирать вышеперечисленные доказательства.

 

«Бракоразводный процесс»

 

Решение о расторжении договора так же, как и о его заключении, должно быть принято на общем собрании. Желания одного или нескольких жителей для этого недостаточно. Если за смену управляющей компании выступает большинство собственников, то можно начинать процесс. Для этого не помешает выбрать полномочного представителя собственников, который от их имени будет контактировать с УК и представлять их интересы в суде.

Сразу в суд с собранными доказательствами идти не стоит. Сначала следует обратиться в управляющую компанию с требованием расторгнуть договор с определенной даты. Так как управляющей компании нужно время для того, чтобы подготовить документы и передать их собственникам за 30 дней до окончания действия договора, лучше указывать реальные сроки, дав ей хотя бы полтора-два месяца. Вместе с обращением надо будет передать протокол собрания, на котором принято решение о расторжении договора и указано, на каком основании это должно быть сделано, а также копии документов, которые подтверждают, что основание есть. Обращение должно быть письменным с отметкой о принятии его к рассмотрению. Если управляющая компания ответила отказом или вообще не ответила в срок, то уже тогда надо идти в суд. К исковому заявлению также необходимо приложить протокол собрания и копии документов, дающие основания требовать расторжения договора. Если УК не захочет «отпустить» дом добровольно, то ей придется это сделать по решению суда.

 

«Парад невест»

 

Оказавшись на свободе, дом может взять бразды правления в свои руки или же довериться новой управляющей компании. Информацию о том, какие УК действуют на территории областного центра, можно найти на странице жилищного комитета на сайте администрации города Тамбова. Только вот выбирая компанию и заключая договор, постарайтесь не наступить на те же грабли.

 

Елена ПРОНИНА